Cedolare secca 2024: cos’è e come funziona?

La cedolare secca sugli affitti è un regime fiscale opzionale in Italia, applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati tra persone fisiche. Questo regime prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali comunali e regionali, calcolata sul reddito derivante dall’affitto dell’immobile. È importante notare che il regime di cedolare secca non si applica automaticamente, ma deve essere esplicitamente scelto dal locatore.

La cedolare secca semplifica la gestione fiscale della locazione, escludendo il reddito dal cumulo IRPEF. È importante valutare l’opportunità di optare per la cedolare secca in base alle proprie condizioni fiscali e agli eventuali vantaggi derivanti da detrazioni e agevolazioni applicabili solo nel regime IRPEF ordinario.

Scegliendo questo regime, il locatore rinuncia alla possibilità di aggiornare il canone di locazione durante la durata del contratto.

Che cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è un regime di tassazione facoltativo, che si caratterizza nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. Possono esercitare l’opzione per la cedolare secca, tutti coloro che percepiscono redditi dalla locazione di immobili o che godono di diritti reali su di essi. La cedolare secca prevede due diverse aliquote, del 10 e del 21 per cento, applicate a diverse tipologie di contratti di locazione.

Le persone fisiche che possiedono immobili e li concedono in locazione per uso abitativo possono optare per:

La tassazione ordinaria;

La tassazione sostitutiva tramite cedolare secca. Il locatore esprima l’opzione in sede di prima registrazione del contratto oppure anche successivamente, attraverso la compilazione del modello RLI da consegnare o trasmettere telematicamente all’Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca è un regime di tassazione sostitutivo, il quale permette, la possibilità di optare per la tassazione fissa esclusivamente sul reddito da locazione in sostituzione dell’applicazione delle aliquote IRPEF.

I redditi provenienti dagli affitti stipulati con contratto a cedolare secca vengono tassati a parte, mediante un’aliquota agevolata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini IRPEF.

Per i contratti con cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. Essa, tuttavia, non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Quando è possibile optare per la cedolare secca?

La cedolare secca è un regime agevolato di tassazione dei redditi derivanti dall’affitto di immobili a fini abitativi. La cedolare secca trova applicazione anche ai contratti commerciali stipulati entro il 2019. È possibile optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto sia successivamente, negli anni a seguire.

La cedolare secca è stata introdotta con il fine di contrastare l’evasione fiscale sugli affitti, la sua disciplina è rinvenibile nel Decreto legislativo del 14 marzo 2011 n. 23. La cedolare secca si caratterizza per l’applicazione di un’imposta sostitutiva all’IRPEF, e prevede l’esonero dal versamento delle imposte di registro e di bollo, e delle addizionali IRPEF regionali e comunali.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, l’aggiornamento del canone di locazione, anche qualora sia previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente. Le aliquote della cedolare secca sono due:

  • Tassazione del 21% sui contratti d’affitto a canone liberodi immobili locati a fini abitativi;
  • Tassazione ridotta del 10%per i contratti d’affitto a canone concordato.

Opzione per la cedolare

L’applicazione della tassazione a cedolare secca non è automatica, ma è subordinata all’esercizio di un’opzione in sede di registrazione del contratto, da effettuarsi con modello RLI. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie, le imposte di registro e le imposte di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione al momento della comunicazione della proroga. La conferma deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. Pertanto, la scelta della cedolare secca può essere esercitata, durante la registrazione del contratto oppure, in caso di contratti pluriennali, successivamente, e deve essere comunicata sia all’Agenzia delle Entrate, sia al conduttore.

L’Agenzia delle Entrate, deve essere informata, compilando il modello 69. Al momento in cui deve essere effettuata, la dichiarazione dei redditi, occorrerà calcolare l’imposta e versarla con il modello F24.

Chi può scegliere la cedolare secca?

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (come ad esempio, l’usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (ex art. 26 del TUIR). Considerato che usufrutto e nuda proprietà sono diritti complementari, l’imputazione dei redditi da locazione in capo all’usufruttuario esclude la nuda proprietà. Per questo motivo, dato che la cedolare secca configura un’alternativa facoltativa alla tassazione dei redditi fondiari, essa non può che limitarsi all’usufruttuario e risulta preclusa al nudo proprietario.

Locazioni brevi

Può optare per la cedolare secca al 21% anche chi si avvale del regime delle locazioni brevi. Dal 2024, l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi passa al 26% ma solo a partire dalla secondo immobile concesso in locazione. Cosicché, chi ha un solo appartamento da affittare può continuare a farlo senza subire ulteriori aggravi fiscali (l’aliquota resta ferma al 21%).

Per contratto di locazione breve si intende un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa (come Airbnb o case-vacanza). A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario. L’applicabilità è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti. Oltre tale soglia, l’attività, da chiunque esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.

Per quali immobili si può optare per la cedolare secca?

La cedolare secca può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

Contitolarità immobile

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori contitolari che non esercitano l’opzione devono versare l’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione. L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito.

Per effettuare il passaggio dalla cedolare all’IRPEF è importante il fattore tempo: la revoca della tassa piatta può avvenire in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata scelta, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale (ad esempio, entro il 30 giugno se l’anno contrattuale inizia il 1° del mese). Indicativamente, ricordando che comunque ogni situazione è a se stante, l’alternativa tra le due tassazioni si pone solo per chi si trova a cavallo del primo scaglione dell’IRPEF (redditi fino a 15mila euro) e applica la cedolare del 21% sui canoni liberi, mentre quella del 10% sui canoni concordati rimane al momento imbattibile.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1.

L’opzione cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione per la cedolare secca?

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore può comunque revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. È, inoltre, possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

La conferma dell’opzione deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ossia, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga. In caso di risoluzione del contratto, l’imposta di registro non è dovuta, qualora, tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI compilato.

Quanto si paga?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
  • Nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

Inoltre, la cedolare secca al 10% si applica ai:

  • Contratti di affitto a studenti fuori sede;
  • Contratti transitori, cioè i contratti di locazione per un periodo non inferiore a un mese e per un massimo di 18 mesi, a condizione che si tratti di un contratto di locazione a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Circolare n. 8/E/2017 § 1.1).

La cedolare secca, oltre a sostituire l’Irpef, comprende anche:

  • Le addizionali comunali e regionali;
  • Limposta di bollo;
  • L’imposta di registro.

Versamento cedolare secca

Per quanto riguarda le modalità di versamento della cedolare secca, l’acconto dovuto, da calcolare in base all’imposta versata nell’anno precedente, è pari al 100%. L’acconto dovuto deve essere pagato:

  • In un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro
  • In due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, del 40 per cento, entro il 30 giugno;
    • la seconda, del restante 60 per cento, entro il 30 novembre.

Il saldo deve essere versato, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%. Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Registrazione del contratto

Il regime della cedolare secca è opzionale, occorre, pertanto, comunicare l’adesione durante la registrazione del contratto o negli anni successivi. La registrazione del contratto, da effettuare tramite il modello RLI entro 30 giorni dalla stipula o, se anteriore, dalla data di decorrenza del contratto. Qualora l’opzione della cedolare secca sia esercitata, negli anni successivi a quello di stipula del contratto, deve essere esercitata l’opzione entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente.

Allo stesso modo, si può scegliere la cedolare in sede di proroga del contratto di locazione sempre entro 30 giorni dalla proroga. L’opzione, deve essere, comunicata, obbligatoriamente all’inquilino con lettera raccomandata, comunicando in tal modo, la rinuncia all’aumento del canone d’affitto.

Effetti della cedolare sul reddito

Come riporta l’Agenzia delle Entrate, il reddito assoggettato a cedolare secca:

  • È escluso dal reddito complessivo
  • Sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni

Il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Quando conviene la cedolare secca?

La valutazione di convenienza rispetto all’utilizzo della tassa piatta sugli affitti abitativi è un aspetto che dovrebbe essere valutato attentamente anno per anno. A favore della cedolare troviamo i seguenti aspetti:

  • La possibilità di esentare dal pagamento dell’IRPEF sul canone di locazione, svantaggiosa se non si hanno bonus (es. Ecobonus) o oneri deducibili o detraibili da sfruttare, e dall’esenzione dal pagamento dell’imposta di registro e di bollosul contratto di locazione;
  • Il canone di locazione rimane, sostanzialmente, invariato, per tutta la durata del contratto.

Detto questo, cosa potrebbe spingere il locatore ad applicare la tassazione IRPEF sul contratto? Vediamo alcuni esempi:

  • Una situazione di inflazione crescente: la crescita dell’inflazione potrebbe essere sconveniente per il locatore, il quale potrebbe cessare la cedolare per aggiornare al tasso di inflazione il canone di locazione;
  • L’impossibilità di cedere i bonus casa alle banche(che li induce ad aumentare l’IRPEF per potervi scaricare le detrazioni).

Per effettuare il passaggio dalla cedolare all’IRPEF è importante il fattore tempo: la revoca della tassa piatta può avvenire in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata scelta, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro annuale (ad esempio, entro il 30 giugno se l’anno contrattuale inizia il 1° del mese). Indicativamente, ricordando che comunque ogni situazione è a se stante, l’alternativa tra le due tassazioni si pone solo per chi si trova a cavallo del primo scaglione dell’IRPEF (redditi fino a 15mila euro) e applica la cedolare del 21% sui canoni liberi, mentre quella del 10% sui canoni concordati rimane al momento imbattibile.

Fonte: Fiscomania